城里人可以購買農村宅基地房屋嗎？

城里人可以購買農村宅基地房屋嗎？

　　【我有問題問律師】
　　最近，我從機關退休了，和老伴兒合計到農村買個小院，呼吸新鮮空氣，養(yǎng)養(yǎng)花、種種菜，安享晚年生活�？捎械娜藚s說，城市居民不可以購買農民的宅基地房屋。請問律師，這種說法有依據嗎？
　　【律師解答】
　　首先要明確地答復您，按目前的相關規(guī)定，農村宅基地房屋只可以在同一個集體經濟組織的成員之間買賣，城市居民的確不可以購買農民宅基地房屋。如果私下和農民簽訂所謂“購房合同”，將不受法律保護，也不可能拿到合法產權，面臨很大風險。
　　早在1999年，國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。2004年，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》進一步強調指出：加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地。同年，國土資源部印發(fā)《關于加強農村宅基地管理的意見》，其中第十三條也明確規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。此外，最高人民法院《2015年全國民事審判工作會議紀要》第35條的規(guī)定：農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。
　　表面看來，放開農民宅基地房屋入市，可以增加農民“融資渠道”，甚至讓農民的財富“迅速升值”，但實際上，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流動，正是為了保障農民的居住條件和居住安全，保護農民利益。宅基地是農民的基本福利制度，《土地管理法》規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！睂τ诙鄶缔r民而言，出售宅基地房屋后再次置業(yè)將比較困難，從而可能帶來社會不穩(wěn)定因素。因此，我國對農民宅基地房屋轉讓一直采取比較慎重的態(tài)度。另外，我國實行的是“房地一體”原則，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這也意味著，農村房屋在轉讓的同時，宅基地使用權也一并轉讓。但是，農村宅基地屬于集體所有，農民只有使用權，而不享有處分權。
　　現在，我國正在33個地區(qū)推進農村土地“三項改革”的試點，包括土地征收、農村集體建設用地的流轉和宅基地的使用，不過唐山并非試點地區(qū)。據媒體報道，宅基地下一步能不能在更大范圍之間進行流轉，相關事宜正在研究。在國家尚沒有出臺相關規(guī)定之前，仍要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。
　　(作者董秀艷，司法部注冊律師，河北省地稅局公職律師；工作單位：豐潤地稅稽查局)